Bei der BDS gut und preiswert wohnen

Das Wohnungsangebot der BDS für ihre Mitglieder

Die BDS bietet ihren Mitgliedern ein vielfältiges Angebot an attraktiven Wohnungen. Diese Wohnungen sind in den letzten Jahren kontinuierlich erneuert und modernisiert worden. Auch in Zukunft ist es erforderlich, entsprechend den Ansprüchen unserer Mitglieder die Ausstattung unserer Wohnungen dem Bedarf anzupassen.

Zudem muss den Erfordernissen des Klimaschutzes durch umfangreiche Investitionen Rechnung getragen werden. Damit fühlt sich die Genossenschaft nicht nur ihren jetzigen Mitgliedern verpflichtet, sondern übernimmt auch Verantwortung für die Wohnversorgung kommender Generationen. Angesichts des Alters unserer Gebäude und veränderter Ansprüche werden die notwendigen Investitionen sich in Zukunft deutlich erhöhen.

Warum Mieterhöhungen?

Die BDS strebt nicht nach hohem Gewinn. Ihr Zweck ist laut Satzung: „eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“ der Mitglieder der Genossenschaft. Hierzu gehört, die Wohnungen für die Mitglieder möglichst preiswert zu halten und anderseits die Wohnungen gut instand zu halten, durch Modernisierungen zu verbessern und neue Wohnungen zu bauen.

Damit die BDS ihren schönen Bestand weiterhin pflegen, modernisieren und durch Neubau ergänzen kann, um damit den Wohnungsbestand für die Mitglieder attraktiv zu erhalten und ihn in gutem Zustand an die nächste Generation weiterzureichen, braucht die BDS finanzielle Mittel. Diese Mittel werden durch die von unseren Mitgliedern gezahlten Mieten zur Verfügung gestellt und fließen wiederum in den Wohnungsbestand der Genossenschaft ein.

Da jedoch Wohnungen ein sehr teures und sehr langlebiges Wirtschaftsgut sind und auch im bestehenden Mietverhältnis innerhalb des Wohnungsbestandes der BDS laufende Kosten anfallen (wie z. B. Hypothekenzinsen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten) und diese beispielsweise durch den Anstieg der Material- und Handwerkerkosten zunehmen, muss die BDS ihre Einnahmen (Mieten) erhöhen, um diese Mehrbelastungen auszugleichen.

Um weiterhin kostendeckend arbeiten zu können, muss die BDS ihre Einnahmen daher weiter steigern. Mieterhöhungen sind also unvermeidlich. Wenn aber die Mieten angehoben werden müssen, dann soll es hierbei möglichst gerecht zugehen. Für eine gerechte Festsetzung der Mieten im laufenden Mietverhältnis hat die BDS einen Wohnwertmaßstab angesetzt, den sie nach dem Gesetz bei Mieterhöhungen ohnehin beachten muss: die ortsübliche Vergleichsmiete, ermittelt anhand des jeweils aktuellen Hamburger Mietenspiegels.

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den gesetzlich vorgeschrieben Merkmalen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Für die richtige Einordnung der Wohnung in die Preisspanne des Hamburger Mietenspiegels muss die Wohnung anhand dieser fünf Kriterien bewertet werden.

Wie werden die Mieterhöhungen berechnet?

Der Wohnwert der jeweiligen Wohnung bildet sich aus den (Wohn-) Wertkriterien des Gesetzes. Diese Kriterien haben für die Mietpreisbildung und den Wohnwert eine unterschiedliche Bedeutung. Sie erhalten deshalb ein differenziertes Gewicht für die Bestimmung des Wohnwertes. Um auch den energetischen Zustand des Gebäudes zu berücksichtigen, hat die BDS die bisherige Gewichtung der Kriterien angepasst und ergänzt.

Da das Kriterium Größe der Wohnung ein direkter fester Bestandteil des Mietenspiegels ist, wurde hierfür keine extra Gewichtung mit aufgenommen. Für die übrigen Kriterien hat die BDS folgende Gewichtung festgelegt:

  • Art (Gebäudetyp) mit 15 %,
  • Ausstattung (Bad, Küche, normale oder bessere Ausstattung einer Wohnung - z. B. EBK, Balkon etc.) mit 45 %,
  • Beschaffenheit (energetische Qualität, Instandhaltungszustand Fassade/ Treppenhaus) mit 25 %
  • Lage (Standort, Qualität der Umgebung) mit 15 %.

Je nach dem Gewicht der Kriterien der Wohnung liegt die Vergleichsmiete dann innerhalb der Spanne des jeweiligen Mietenspiegelfeldes. Mieterhöhungen der BDS erfolgen auf dieser Grundlage und betragen absolut grundsätzlich nicht mehr als 10 %. Hierdurch bietet die BDS ihren Mitgliedern eine Sicherheit für die Zukunft, da gesetzlich für die Freie und Hansestadt Hamburg, aufgrund der Verordnung zur Absenkung der Kappungsgrenze vom 01. September 2013, eine Erhöhung von 15 % innerhalb von drei Jahren möglich wäre.

Mieterhöhungen sind nie ein Grund zur Freude. Auch nach Erreichen der festgelegten Mieten werden die Mitglieder der BDS beim Blick in den Mietenspiegel jedoch sicher feststellen, dass sie bei der BDS preiswert wohnen – und ihre Genossenschaft hat zur Sicherung des generationsübergreifenden Vermögens ausreichend Mittel für Instandsetzung, Wertverbesserung und Neubau zur Verfügung.

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